برای اعطای وکالت به وکیل متخصص ملک مشاع تماس بگیرید: 44899341-021

در صورتی که تنها نیاز به مشاوره دارید، سوال خود را در کامنت های انتهای این صفحه بپرسید. مشاورین حقوقی ما در کوتاه‌ترین زمان به سوالات شما پاسخ می‌دهند.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

با اینکه در بعضی موارد فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک به طور کلی غیر‌ قانونی تلفی نمشود؛ اما با این حال داشتن یک وکیل مجرب می‌تواند تاثیر بسزایی در یافتن راه‌های ساده‌تر در امر فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک تاثیر بسزایی دارد تا کوچکترین اختلاف و شکایتی رخ ندهد. تا پایان این مقاله همراه ما باشید تا این موضوع را به طور کامل بررسی کنیم.

ما در گروه وکلای دیوان سالار با تیمی متشکل از چندین وکیل متخصص در ملک مشاع، با کارنامه ای درخشان در کنار شما هستیم.

برای تماس جهت رزرو جلسه وکالت کلیک کنید:

☎️ 021-44899341

☎️ 0937-937-0-110 (منشی وکیل | پاسخگویی فوری 24 ساعته | تلفنی و واتساپ)

ویدیوی زیر مربوط به یکی از پرونده‌های رسانه ای گروه وکلای دیوان سالار است که متاسفانه اراذل و اوباش در یکی از پارک های تهران دست پسر جوان را با شمشیر قطع کرده بودند.

ملک مشاع چیست؟

به طور کلی، ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و قابل تقسیم نباشد و هر‌ یک از مالکین به نسبت مساوی در آن مال اختیار داشته باشند. به عبارتی دیگر، هر یک از شرکا، مالک هر بخشی از ملک هستند و نمی‌توان بخش جداگانه‌ای از ملک را به هر شریکی اختصاص داد و هر سود و زیان حاصل از آن نیز به نسبت مساوی بین همه شرکا تقسیم می‌شود. تصمیم‌گیری در مورد ملک مشاع نیز بر عهده‌ی تمام مالکان است و هیچ شریکی به تنهایی نمی‌تواند در این خصوص تصمیمی بگیرد.

شرایط اشاعه ملک

یک ملک در دو حالت مختلف به عنوان مشاع شناخته می‌شود:

• اختیاری
• قهری

اشاعه اختیاری ملک مشاع

اشاعه اختیاری هنگامی اتفاق می‌افتد که فردی با یک یا چند نفر دیگر به صورت ارادی و توافقی، اقدام به خرید ملک به صورت شراکتی ‌کنند. (معمولاً صاحبان شرکت‌ها به این روش خریداری می‌کنند)

اشاعه قهری ملک مشاع

اشاعه قهری زمانی اتفاق می‌افتد که با فوت فردی، مالکیت ملک به ورثه‌های وی برسد.

نیاز به فروش چنین ملکی که تحت عنوان ملک مشاع قهری قرار می‌گیرد و نیز عدم همکاری وراث در تقسیم ارث، شرایط و قوانین متفاوتی دارد که در مقاله‌ای مجزا به آن پرداخته شده است.

قوانین حقوقی مربوط به ملک مشاع

با توجه به ماده‌ی 583 قانون مدنی، هر‌ یک از شرکا اختیار دارند که بدون اجازه و رضایت شرکا، سهم خود را به شخص دیگری واگذار نمایند. لذا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، نباید به عنوان کاری غیر‌ قانونی تلفی شود. (برای جلوگیری از وقوع اختلاف، بهتر است از رضایت شرکا اطمینان حاصل کرد)

طبق ماده‌ی 475 قانون مدنی، هر یک از شرکا می‌توانند ملک را به شخص دیگری اجاره دهند ولی ضروری است که قبل از ورود مستاجر، فرد از تمام شرکا اجازه بگیرد و از تایید آنها اطمینان داشته باشد؛ توجه شود که در صورت وجود شریک صغیر یا مجنون، باید این اجازه از دادگاه گرفته شود.

لازم به ذکر است تمام اقداماتی از قبیل فروش یا اجاره که در بالا گفته شد در میان اصطلاحات حقوقی از آنها به عنوان «تصرفات حقوقی» نام برده می‌شود.

جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

با توجه به این موضوع که هر یک از صاحبین ملک مشاع اجازه خرید و یا اجاره ملک مورد نظر را دارد لذا بهتر است قبل از چنین اقدامی با یکدیگر به توافق برسند تا در آینده به مشکلات حقوقی مربوط به جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک بر نخورند.

فروش ملک مشاع

همان‌ طور که اشاره شد، هر یک از شرکا حق دارند که ملک را به اجاره دهند یا به فروش برسانند ولی ضروری است که رضایت و تایید تمام شرکا را جلب کنند، چراکه هر کدام از آنها صاحب تمام ملک هستند و فروش یا به اجاره دادن سهم خود، به معنی فروش یا به اجاره دادن سهم آنان نیز است که این حالت در اصطلاحات حقوقی، معامله فضولی (معامله کردن با مال دیگری، بدون اجازه‌‌ی او) خوانده می‌شود. بنابراین، ممکن است مشکلات و اختلافات بسیاری در خصوص فروش ملک مشاع بین شرکا بوجود بیاید.

برای حل اختلافات فروش ملک مشاع و نیز فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، راه‌حل‌های گوناگونی وجود دارد و یکی از آنها خارج کردن ملک از حالت مشاع و پایان دادن به شراکت است تا مالک، مجبور به جلب رضایت شریک خود نشود. در ادامه این راه‌حل‌های مختلف به طور مفصل توضیح داده خواهد شد:

پایان دادن به شراکت به صورت توافقی

با توجه به ماهیت ملک، شرکا می‌توانند مال غیر‌ منقول خود (مالی که به صورت نقدی نباشد اعم از زمین یا ساختمان و…) را به صورت توافقی بین خود تقسیم کنند. در این حالت، لازم است که تقسیم‌نامه‌ای، چه به صورت رسمی با مراجعه به دفترخانه و چه به صورت عادی با تدوین آن توسط خود شرکا، تنظیم شود. توصیه می‌شود برای پیشگیری از مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده و نیز اطمینان از استاندارد و عادلانه بودن این امر، از یک وکیل ملکی کمک بگیرید.

با توجه به آن که موارد فوق مربوط به وکیل ملکی می شود، پیشنهاد میکنیم لیست وکیل ملکی گروه وکلای دیوانسالار را مشاهده بفرمایید تا علاوه بر مشخصات و شماره تماس آنها، رزومه و سابقه وکالت ایشان را نیز ببینید. کارگروه وکلای ملکی گروه وکلای دیوانسالار با سابقه درخشان و پرونده های بسیار، در کسب نتایج پرونده های خانواده عملکرد فوق العاده ای در مقایسه با سایر وکلای این حوزه داشته است.

افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع، یکی از رایج‌ترین راه‌های جداسازی ملک مشاع در جهت فروش می‌باشد و به معنی تقسیم کردن و جدا کردن سهم هر یک از شرکاست. در صورتی که شرکا به صورت توافقی، درخواست افراز ملک مشاع نمایند و ملک آنها ممنوعیت افراز نداشته باشد (قابل‌تقسیم نباشد یا تقسیم، موجب از بین رفتن ارزش و مالیت شود)، ملک آنها با در نظر گرفتن مساحت و سهم، تقسیم شده و سند جداگانه‌ای به هر یک از شرکا داده می‌شود. این نوع از افراز که با توافق شرکا انجام می‌شود، افراز به تراضی نام دارد.

در صورتی که فقط یکی از شرکا خواستار افراز ملک مشاع خود باشد، می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست افراز اجباری را ارائه نماید. در صورتی که این درخواست عملی شود، تنها سهام فردی که درخواست افراز ملک مشاع داده جدا می‌شود و در واقع، فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک اتفاق می‌افتد و سایر سهام شرکا به صورت مشاع باقی می‌ماند. این نوع از افراز نیز، افراز به اجبار نامیده می‌شود.

فروش ملک غیر قابل افراز

در صورتی که با افراز، مالیت ملک از بین برود و یا منجر به ضرر مالکان شود ملک، غیر قابل افراز است و در این موقعیت، فرد باید با مراجعه به دادگستری، درخواست گواهی عدم افراز کند. با تایید غیر‌ قابل افراز بودن ملک توسط دادگستری، دادگاه دستور فراهم شدن شرایط لازم جهت فروش ملک مشاع را می‌دهد. در صورت نیاز برای آگاهی بیشتر از شرایط درخواست گواهی عدم افراز ملک، در بخش دیدگاه سوالات خود را مطرح نمایید و در صورت درخواست اعطای وکالت با شماره‌ی 44899341-021 گروه وکلای دیوان سالار تماس حاصل فرمایید.

مرجع فروش ملک مشاع

مرجع فروش ملک مشاع با توجه به نوع ملک و شرایط اشاعه‌ی آن، متفاوت است.

• در صورتی که ملک قابل افراز باشد
• در صورتی که ملک غیر‌ قابل افراز باشد

در صورتی که ملک قابل افراز باشد

با مراجعه به دفاتر ثبتی که قبلاً قابل افراز بودن ملک مورد نظر در آن ثبت شده است می‌توان به فروش ملک مشاع اقدام نمود.

در صورتی که ملک غیر‌ قابل افراز باشد

در این حالت، فرد پس از دریافت گواهی غیر قابل افراز بودن ملک، درخواست فروش خود را باید به دادگاه ارسال کند.

مهلت اعتراض به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

به دلیل جرم نبودن «فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک»، مالکان نمی‌توانند علیه درخواست فروش ملک مشاع توسط شریک خود شکایت کنند، ولی مالکان می‌توانند به تصمیم دادگاه در مورد نحوه‌ی افراز ملک مشاع خود ظرف مدت 10 روز شکایت کنند.

هزینه درخواست فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع به تنهایی به عنوان حکم در دادگاه صادر نمی‌شود و باید به صورت یکی از حالت های مذکور، ارائه شود. برای صادر شدن درخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، نیازی به پرداخت هزینه‌ای به دادرسی نیست. اما در صورتی که ملک، به صورت قابل افراز ثبت شده باشد، با توجه به قیمت پایه و مساحت ملک و تنظیم کروکی و… می‌تواند هزینه، متفاوت باشد به همین دلیل، لازم است از وکیل مجرب و متخصصی کمک بگیرید. گروه وکلای دیوان سالار همراه شما در این زمینه است.

تفکیک ملک مشاع

لازم است به موضوع «تفکیک ملک مشاع» و تفاوت آن با افراز نیز بپردازیم تا آنها را به اشتباه مورد استفاده قرار نگیریم. هرگاه با درخواست مالکان، ملک مشاع یا غیر‌ مشاع به چند قسمت مجزا و مشخص و قابل تصرف تقسیم شود، تفکیک صورت گرفته است. به عبارتی روشن‌تر، منظور از تفکیک ملک، فقط تقسیم آن است و توجهی به سهم مالکان نمی‌شود و فرد مالک اختیار دارد به هر نسبتی که می‌خواهد، ملک خود را تقسیم کند.

تفاوت تفکیک و افراز

لازم است به نکات متمایز تفکیک و افراز ملک مشاع ذکر شده در ادامه توجه شود تا به طور کامل این مفاهیم درک شوند:

• برای افراز ملک، ضروری است که ملک مورد نظر مشاع باشد، در حالی که چنین محدودیتی برای تفکیک وجود ندارد.
• حتی فردی که خود، تنها صاحب ملک باشد، می‌تواند درخواست تفکیک کند.
• پس از وقوع تفکیک ملک، تدوین و تنظیم تقسیم‌نامه ضروری است ولی در افراز ملک چنین اجباری وجود ندارد.
• تنها اداره‌ی ثبت، مسئولیت انجام تفکیک ملک را دارد.
• در افراز ملک، توجه به سهم هر مالک ضروری است ولی در تفکیک ملک، با توافق مالک یا مالکان این امر انجام می‌شود.

مراحل فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، نخست، باید حکم قطعی در خصوص قابل افراز بودن یا نبودن ملک در اداره، ثبت و توسط دادگاه صادر شده باشد. در واقع، باید از داشتن گواهینامه و اسناد لازم اطمینان حاصل کرد. پس از آن، هر یک از شرکا مجاز هستند درخواست فروش ملک مشاع خود را بدون اجازه شریک به مراجع قانونی اعلام کنند.

سرانجام، با تایید دادگاه یا دفاتر قانونی، ملک مشاع از طریق مزایده به فروش گذاشته می‌شود و فردی که بالاترین قیمت پیشنهادی را اعلام کند، صاحب ملک می‌شود.

نکاتی در مورد ملک مشاع و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

به دلیل متفاوت بودن شرایط فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، نکات حائز اهمیتی که لازم است به آنها توجه شود در پایین ذکر شده است:

• در صورتی که شرکا به صورت توافقی خواستار فروش ملک خود باشند، لازم است که یکی از مالکان به نمایندگی سایر شرکا درخواست فروش ملک را به دادگاه ارائه دهد.
• چنانچه شرکا راضی به افراز ملک مشاع خود نباشند، فرد می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست افراز ملک نماید و در صورت تایید، افراز اجباری ملک مشاع صورت می‌گیرد.
• تفکیک ملک، فقط به معنی ارائه‌ی سند جداگانه برای شرکاست ولی افراز ملک، نه تنها به معنی ارائه‌ی سند مجزا است بلکه شامل تعیین و جدایی سهم هر یک از شرکا نیز می‌باشد.
• معمولاً به دلیل اینکه فروش ملک مشاع، اختلافات نظری را نیز به همراه دارد، قیمت ملک مشاع نسبت به ملک غیر مشاع کمتر برآورد می‌شود.
• نکته‌ی قابل‌توجه این است که دستور فروش ملک مشاع از سمت دادگاه، قطعی و غیر قابل اعتراض می‌‌باشد.
• چون اکثراً ملک غیر قابل افراز به دستور دادگاه، از طریق مزایده به فروش می‌رسد، هر یک از شرکا می‌توانند در مزایده شرکت کنند.
• اگر مالکان ملک قابل افراز، در مورد فروش ملک خود توافق داشته باشند، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی می‌توانند مسئله را حل کنند ولی چنانچه اختلافی بین شرکا وجود داشته باشد، تنها با مراجعه به دادگاه می‌توانند مشکل خود را برطرف کنند.

چگونه وکیل فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک می‌تواند به ما کمک کند؟

بدون‌شک وجود وکیل متبحر می‌تواند تاثیر بسزایی در یافتن راه‌های ساده‌تر در امر فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک داشته باشد. یک وکیل مجرب در زمینه‌ی فروش ملک مشاع، می‌تواند مانع از هرگونه اشتباه احتمالی که ممکن است فرد به آن برخورد کند، باشد.

بهترین وکیل فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

بهترین وکیل فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک لازم است که موکل خود را در تمامی کارهای ثبت سند، دریافت گواهی افراز و یا فروش ملک غیر‌ قابل افراز و… همراهی کند. لذا برای سپردن پرونده‌ی «فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک» خود به وکیل با تجربه، با گروه وکلای دیوان سالار تماس بگیرید.

پیج اینستاگرام گروه وکلای دیوان سالار با بیش از 54 هزار نفر فالوور، نکات کوتاه حقوقی و کیفری زیادی را به شما آموزش می دهد

به این مطلب امتیاز دهید!

4.6/5

اگر هنوز سوالی در مورد فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارید در کامنت‌ها بپرسید. کارشناسان حقوقی به سرعت پاسخ می‌دهند.

امتیاز کاربران: 5 ( 1 رای)

گروه وکلای دیوان‌سالارآبان 23, 1399آخرین بروزرسانی: بهمن 3, 1402

8 4,501 زمان تقریبی مطالعه 8 دقیقه