این مطلب حقوقی
توسط وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است.
فهرست مطالب
چرا داشتن وکیل ملکی ضروری است؟
دعاوی ملکی در ایران یکی از پرچالش ترین حوزه های حقوقی هستند. اختلافات مربوط به خرید و فروش ملک، پیش فروش آپارتمان، تخلیه، سرقفلی، اجاره، افراز و تفکیک، رفع تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی و حتی دعاوی مرتبط با املاک مشاع از جمله مواردی است که بسیاری از مردم با آن مواجه می شوند. پیچیدگی قوانین و روند طولانی دادرسی، باعث می شود ورود به چنین پرونده هایی بدون وکیل متخصص، خطر از دست رفتن حقوق افراد را به همراه داشته باشد.
تجربه و تخصص وکیل ملکی
من، حسن اسماعیلی، وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق خصوصی با بیش از 20 سال سابقه در دعاوی ملکی، طی سال ها فعالیت با پرونده های متنوع ملکی مواجه بوده ام. تجربه در دادگاه های بدوی، تجدیدنظر و دیوان عالی کشور باعث شده است که دیدگاه عمیقی نسبت به جزئیات این دعاوی داشته باشم. همین تجربه ارزشمند موجب می شود بتوانم از ابتدا پرونده را با بهترین استراتژی حقوقی هدایت کنم.
مهم ترین دعاوی ملکی در تهران
-
دعاوی مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال ملک
-
تخلیه عین مستاجر به علت پایان مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها
-
خلع ید و رفع تصرف عدوانی
-
ابطال سند رسمی یا مبایعه نامه صوری
-
دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
-
افراز و تفکیک ملک مشاع
-
الزام به تحویل مبیع یا الزام به تنظیم سند پیش فروش
-
مطالبه وجه التزام و خسارات قراردادی
هر یک از این دعاوی پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند تسلط کامل بر قوانین مدنی، آیین دادرسی مدنی و قوانین ثبتی است.
مواد قانونی مهم در دعاوی ملکی
برای آشنایی بهتر مخاطبان، اشاره به برخی مواد قانونی کلیدی ضروری است:
-
ماده 22 قانون ثبت: دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.
-
ماده 47 و 48 قانون ثبت: ثبت اسناد معاملات غیرمنقول الزامی است و اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث اعتبار ندارند.
-
ماده 308 قانون مدنی: تصرف عدوانی، غصب محسوب می شود و غاصب باید عین یا مثل و قیمت مال را به مالک برگرداند.
-
ماده 311 قانون مدنی: غاصب باید مال مغصوب را عینا به مالک بدهد و اگر موجود نباشد مثل یا قیمت آن را بپردازد.
-
ماده 320 قانون مدنی: هرگونه منفعتی که غاصب از مال مغصوب برده، باید جبران کند.
-
ماده 494 قانون مدنی: بعد از انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه عین مستاجر است.
-
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376: از مهم ترین قوانین در خصوص تخلیه و اجاره املاک است.
-
مواد 147 و 148 قانون ثبت: در خصوص تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی.
نقش وکیل ملکی در تهران
یک وکیل ملکی در تهران علاوه بر آشنایی با قوانین، باید شناخت کافی از رویه های دادگاه ها و ادارات ثبت تهران داشته باشد. این آگاهی باعث می شود مسیر پرونده سریع تر و کم هزینه تر طی شود. به عنوان مثال، دعاوی مربوط به افراز و تفکیک ملک باید از اداره ثبت یا دادگاه محل وقوع ملک پیگیری شود و آشنایی با این روندها زمان رسیدگی را کاهش می دهد.
چه زمانی باید به وکیل ملکی مراجعه کنیم؟
-
هنگام تنظیم مبایعه نامه و قراردادهای ملکی برای جلوگیری از ضررهای آتی
-
در صورت بروز اختلاف با مستاجر یا موجر
-
هنگام مواجهه با تصرف عدوانی یا غصب ملک
-
در زمان اختلاف بر سر سرقفلی و حق کسب و پیشه
-
زمانی که یکی از وراث مانع افراز یا فروش ملک مشاع می شود
مزیت استفاده از وکیل ملکی با تجربه
-
جلوگیری از اشتباه در تنظیم قراردادها
-
سرعت بیشتر در پیگیری پرونده
-
آشنایی با روندهای ثبتی و قضایی
-
افزایش احتمال موفقیت در دعاوی
-
کاهش هزینه های اضافی و جلوگیری از اتلاف وقت
