برای اعطای وکالت به وکیل متخصص در دفتر وکالت تماس بگیرید: 44899341-021

در صورتی که تنها نیاز به مشاوره دارید، سوال خود را در کامنت های انتهای این صفحه بپرسید. مشاورین حقوقی ما در کوتاه‌ترین زمان به سوالات شما پاسخ می‌دهند.

ساخت و ساز در ملک مشاع

یکی از بزرگ ترین دغدغه های امروزه در زندگی آپارتمانی مواردی است که در مشاع رخ میدهد. چرا که به صورت اشتراکی توسط تعدادی از ساکنین استفاده میشود و متعلق به فرد خاصی نیست. ساخت و ساز در ملک مشاع یا فروش آن یکی از مسائلی است که مالکین مشاع با آن رو به رو هستند چون تا زمانی که همه مالکین رضایت ندهند نمی‌توان برای ملک موردنظر اقدامی کرد. البته گاهی اوقات بعضی از شرکا اقدام به احداث بنا یا فروش ملک مشاع بدون اجازه مالک می‌کنند که در نتیجه آن هم مالکین و هم خریدار دچار اختلاف و تعارض می‌شود تا جایی که به زیان دو طرف ختم می‌شود. بهترین کار این است که با کمک یک وکیل مشاع برای تقسیم ملک مشاع اقدام شود و سهم هر مالک مشخص شود. در پی آن هر مالک می‌تواند به ساخت و ساز، فروش و بهره برداری از سهم مربوط به خودش اقدام کند.

• معنی مشاع چیست؟
• احداث بنا در ملک مشاع
• تقسیم ملک مشاع
• نحوه محاسبه سهم مشاع
• نحوه فروش ملک مشاع
• چگونه امور مربوط به ملک مشاع را به وکیل بسپاریم؟
• بهترین وکیل متخصص ملک مشاع را پیدا کنیم؟

ویدیوی زیر مربوط به یکی از پرونده‌های رسانه ای گروه وکلای دیوان سالار است که متاسفانه اراذل و اوباش در یکی از پارک های تهران دست پسر جوان را با شمشیر قطع کرده بودند.

معنی مشاع چیست؟

مشاع بودن یک ملک اشاره به چند مالکیتی آن دارد. به این معنا که همزمان چند نفر مالک او هستند بدون آنکه مشخص باشد کدام قسمت مال و چقدر از آن متعلق به هر فرد می‌باشد. در این حالت همه مالکان در جز به جز ملک سهیم و مسئول هستند این موضوع شامل ضرر و زیان وارد شده بر ملک هم می‌باشد. البته سهم مالکان می‌تواند یکسان یا متفاوت باشد؛ فرض کنید دو نفر بر قطعه زمینی مشاعی مالکیت دارند، نفر اول دو دانگ و نفر دوم 4 دانگ. اما مشخص نیست که کدام قسمت زمین به هریک تعلق دارد از این رو هر دو نفر در تمام قسمت‌های آن سهیم هستند.

در مقابل «ملک مشاعی» مفهوم «ملک اختصاصی» مطرح می‌شود که در آن صاحب ملک به صورت صریح یک نفر است مانند ماشینی که سند آن به نام یک نفر می‌باشد یا اگر هم قبلا مشاعی بوده، سپس مفروز شده است و شریکی ندارد.

احداث بنا در ملک مشاع

ساخت و ساز در ملک مشاع به رضایت همه مالکان بستگی دارد و هیچ کدام خود سرانه و بدون اجازه، حق ندارند اقدام به این کار بکنند چه بسا که مالکان دیگر می‌توانند شکایت کنند. برای ساخت و ساز در ملک مشاع باید ابتدا تقسیم ملک صورت گیرد و پس از مفروز شدن، هر فرد می‌تواند کاری که دوست دارد با آن انجام دهد.

ساخت و ساز در ملک مشاع

همانگونه که در بالا توضیح دادیم ساخت و ساز در ملک مشاع به رضایت همه مالکان بستگی دارد؛ بنابرین اگر به طور مثال شما در زمین مشاعی و در سه دانگ اقدام به ساختن بنا به صورت کامل کرده باشید شریک شما دیگر مجوزی برای ساخت نخواهد داشت، از این رو او میتواند شکایت خود را اعلام دارد.

تقسیم ملک مشاع

تقسیم ملک یکی از اقدامات لازم قبل از ساخت و ساز در ملک مشاع است. افرادی که در مالی منقول و غیر منقول اشتراک دارند، می‌توانند به صورت قانونی آن را بین خود تقسیم کنند. تقسیم به دو صورت افراز و تفکیک صورت می‌گیرد.

افراز ملک

منظور از افراز، جدا کردن یک چیز از چیزی دیگر است و معمولاً برای مشخص شدن سهم هر یک از شرکا در ملک مشاعی کاربرد دارد. با افراز کردن مشخص می‌شود که هر بخش از مال یا ملک به چه فردی تعلق دارد، در واقع به مالکیت هر کدام از مالکان استقلال بخشید. به عنوان مثال مشخص می‌شود که یک نفر صاحب 4 دانگ و دیگری صاحب 2 دانگ باقیمانده می‌باشد.

تفکیک ملک

با تفکیک کردن می‌توان یک مال منقول یا غیر منقول را به قطعات کوچکتر تقسیم و جداگانه به نام افراد مختلف کرد. تصور کنید که فردی صاحب یک قطعه زمین به مساحت 1000 متر مربع است و آن را به دو بخش 500 متر مربع تفکیک می‌کند سپس برای هر بخش سند جداگانه به نام افراد متفاوت تهیه می‌کند. به این کار تفکیک گفته می‌شود. معمولاً قبل از ساخت و ساز در ملک مشاع، باید تفکیک انجام شود.

تفاوت افراز و تفکیک تقسیم

شاید این سوال برای شما هم پیش آمده باشد که تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟ این دو اصطلاح مشابه یکدیگر هستند و هنگام ساخت و ساز در ملک مشاع با هر دو مواجه می‌شویم اما در کاربرد با یکدیگر تفاوت دارند:

• در افراز دو یا چند شریک بر یک ملک مشاعی مالکیت دارند اما در تفکیک، یک مالک هم می‌تواند درخواست تفکیک ملک بدهد و لزومی ندارد که چندین مالک برای این کار اقدام کنند.
• افراز برای استقلال بخشیدن به مالکیت هر شریک به کار می‌رود اما تفکیک برای تقسیم یک ملک یا مال به قطعات کوچک‌تر رواج دارد.
• افراز برای رفع نزاع و اختلاف صورت می‌گیرد اما تفکیک بر اساس صلح می‌باشد. به عبارت دیگر اگر شرکا با یکدیگر اختلافی نداشته باشند می‌توانند برای ساخت و ساز در ملک مشاع، مستقیماً درخواست تفکیک دهند اما در صورت وجود تعارض، باید ابتدا افراز انجام شود.
• رای افراز را باید از اداره ثبت اسناد و دادگاه دریافت کنید اما در تفکیک، صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه صادر می‌شود.
• برای اعتراض به تفکیک باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه شود اما اعتراض به افراز، در دادگاه قابل رسیدگی است.

ساخت و ساز در ملک مشاع نیازمند افراز است تا مالکیت فرد مشخص شود. قانون در مرحله نخست، افراز را به اختیار شرکا واگذار می‌کند تا بدون اختلاف و اجبار، هر کدام سهم خود را بردارند. اما اگر اختلافی پیش آید و ماکان با افراز مخالفت کنند، قانون مستقیما وارد موضوع شده و شرکا را مجبور به افراز می‌کند.

مراحل افراز یا تفکیک ملک مشاع

1. در مرحله اول باید امور ثبتی ملک تکمیل شده و نقصی در آن وجود نداشته باشد. به عبارت دیگر ملک مشاع باید دارای سند مالکیت باشد تا بدانیم صاحب آن چه کسی است و هر فردی ادعای مالکیت آن را نداشته باشد. در غیر این صورت افراز و ساخت و ساز در ملک مشاع امکان پذیر نیست. اداره ثبت صلاحیتدار با انشار آگهی نوبتی و تحدیدی این موضوع را بررسی می‌کند.
2. در این مرحله باید مالکان مشخصات خود را به صورت دقیق، کامل و درست به اداره ثبت تحویل دهند تا به امور رسیدگی شود. دقت داشته باشید که در صورت هر گونه مغایر یا کمبود در مشخصات مالکان، مراحل افراز متوقف خواهد شد.
3. در مرحله سوم، نماینده اداره ثبت موظف است که وضعیت موجود ملک را بررسی کند تا مطمئن شود که محدودیت قانونی ندارد.
4. سپس نماینده اداره ثبت نتایج حاصل از تحقیقات خود را ارائه می‌دهد تا رئیس اداره ثبت درباره ملک تصمیم گیری کند.
5. در صورت قابل افراز بودن ملک، ادامه مراحل کار به نقشه بردار تحویل داده می‌شود تا کارهای معاینه محلی و نقشه برداری را انجام دهد.
6. بعد از نقشه برداری و معاینه محلی، باید نقشه بردار به همراه نماینده اداره ثبت و شرکا در ملک مورد نظر حضور یابند و یک صورت مجلس به امضای تک تک مالکان و نمایده اداره ثبت، تهیه می‌شود. در ادامه با تحویل این فرم به مسئول اداره ثبتی، درخواست را با مقررات قانونی بررسی می‌کنند تا قابل افراز بودن ملک رد یا قبول شود. در صورت قابل افراز بودن، یک کپی از نقشه و صورت مجل به تمامی شرکا داده می‌شود که تا 10 روز پس از آن می‌توانند اعتراض خود را مطرح نمایند.
7. در صورت وجود اعتراض و مشکل در مرحله قبل، دادگاه محل ملک مورد نظر مراحل بالا را مجددا از سر خواهد گرفت و پس از بررسی‌های به عمل آمده حکم نهایی را صادر می‌کند.
8. در این مرحله پش از تایید قابل افراز بودن ملک، باید برای قطعات افراز شده پیش نویس تهیه گردد ضمن اینکه بعد از باطل شدن سند مالکیت قبلی، سند‌های جدید برای مالکان ثبت گردد.
9. در صورت غیر قابل افراز بودن، ساخت و ساز در ملک مشاع امکان پذیر نخواهد بود و در این مواقع شرکا می‌توانند با مراجعه به دادگاه در صدد فروش آن اقدام نمایند. بعد از فروش و کسر هزینه‌های عملیاتی، دادگاه مبلغ هر مالک را پرداخت خواهد کرد. حتی در این مواقع یکی ازشرکا سهم سایرین را خریداری می‌کند تا برای ساخت و ساز در ملک مشاع به مشکل برنخورد.

• در مرحله آخر باید از شهرداری استعلام بگیرید.

هماطور که مشاهده کردید مراحل بسیار زیاد و طولانی برای این کار وجود دارد. برای تسهیل در این امر شما میتوانید از یک وکیل ملکی متخصص استفاده کنید. برای پیدا کردن بهترین وکیل ملکی کافیست با گروه وکلای دیوان سالار تماس بگیرید. ما میتوانیم با در اختیار داشتن جمعی از برترین وکلای متخصص ملکی، در سریع ترین زمان ممکن پرونده را به نفع شما به اتمام برسانیم.

نحوه فروش ملک مشاع

برای فروش ملک مشاع، رضایت تمامی سایر شرکا شرط است و نمی‌توان بدون اجازه آن‌ها اقدام به فروش ملک مشترک کرد. اگر یکی از مالکان بدون اجازه سایرین، اقدام به معامله و فروش ملک مشاع نماید، دچار تخلف شده و این عمل اون فضولی در معامله محسوب می‌شود. ضمن اینکه سایر مالکان می‌توانند از او شکایت کنند. در حالتی که فروشنده از فضولی در معامله آگاه نباشد، می‌تواند معامله را فسخ نماید. ساخت و ساز در ملک مشاع نیز همین قانون را شامل می‌شود و باید با رضایت سایر مالکان همراه باشد. در صورت رضایت همه شرکا و بعد از افراز می‌توان سهم خود را معامله کرد و به فروش رساند یا هر ساخت و سازی که مایل هستیم انجام دهیم.

فروش ملک غیر قابل تقسیم یا افراز

اگر قصد  ساخت و ساز در ملک مشاع یا فروش آن دارید که غیر قابل تقسیم است، ابتدا باید به اداره ثبت احوال مراجعه کنید. اگر اداره ثبت ملک تشخیص دهد که ملک مشاعی غیر قابل افراز است، گواهینامه‌ای صادر می‌کند که این امر را تصدیق کند. با در دست داشتن این گواهی و مداراک لازمه، می‌توانید دادخواست فروش ملک را ارائه دهید. سپس باید منتظر صدور فروش از طرف دادگاه بمانید. بعد از این مرحله پرونده اجرایی تشکیل می‌شود و  مدیر اجرا بر اساس قانون اجرای احکام مدنی، آن را وارد مزایده فروش ملک مشاع می‌نماید. استفاده از وکیل فروش مال غیر در این شرایط کمک بزرگی است.

قانون ساخت و ساز در مشاعات

بر اساس قانون به بخش هایی از ساختمان که بین تمامی ساکنین مشترک است و تمامی ساکنین اجازه استفاده از آن را دارند مشاعات ساختمان گفته می شود.
برای مثال مکانهایی مانند لابی، سالن اجتماعات، راه پله، آسانسور و مکانهایی از این قبیل را می توان جزو مشاعات ساختمان در نظر گرفت.
بر اساس قانون ساخت و ساز در مشاعات تنها در صورت رضایت تمامی مالکین اجازه تغییرات و یا ساخت و ساز در مشاعات ساختمان وجود دارد.

وکیل ساخت و ساز در ملک مشاع

گاهی اوقات پیش می‌آید که برای ساخت و ساز در ملک مشاع،  سایر شرکا رضایت به افراز ملک نمی‌دهند و ملک اصطلاحاً غیر قابل افراز می‌شود. حتی ممکن است یک یا چند تن از مالکان به صورت غیر قانونی اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کنند و شکایت شما به دادگاه، به جایی نرسد. این موضوع پیچیدگی‌های زیادی دارد و برای رفع آن باید به قوانین مربوطه آگاه بود تا راهکاری قانونی و نتیجه بخش یافت شود. بی شک وکالت دادن به یک وکیل ملک مشاعی مجرب، شما را از این گرفتاری‌‌ها دور کند و سریع‌تر به نتیجه مطلوب دست یابید.

چگونه بهترین وکیل متخصص ملک مشاع را پیدا کنیم؟

ابتدا به مجموعه‌ و موسسات حقوقی معتبر مراجعه کنید و از چند متخصص باتجربه ر اشناسایی کنید و با توجه به شرایط خودتان، مناسب‌ترین وکیل را انتخاب نمایید. گروه وکلای دیوان سالار تشکیل شده از وکلای متخصص و مجرب که آماده ارائه خدمات حقوقی از جمله امور مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع، به شما عزیزان در سراسر ایران هستند. برای کسب اطلاعات بیشتر با گروه وکلای دیوان سالار تماس بگیرید.