دستور فروش ملک ورثه ای موضوعی حساس و مهم است به طوریکه اگر برای مثال دادخواست فروش ملک ورثه ای به شکل درست داده نشود، میتواند جبران آن بسیار سهت و زمان بر شود. ما در این مطلب این موضوع را به طور کامل و طبق قانون جدید شرح داده ایم.

پس تا انتهای این مطلب را به دقت مطالعه کنید.

ما در گروه وکلای دیوان سالار با تیمی متشکل از چندین وکیل دستور فروش ملک ورثه ای متخصص و باتجربه، با کارنامه ای درخشان در کنار شما هستیم.

برای تماس جهت رزرو جلسه وکالت کلیک کنید:

☎️ 021-44899341

☎️ 0937-937-0-110 (منشی وکیل | پاسخگویی فوری 24 ساعته | تماس تلفنی + واتساپ)

دستور فروش ملک ورثه ای

ملک ورثه ای به ملکی گفته می‌شود که صاحب آن فوت شده و اکنون تحت مالکیت مشاع ورثه وی باشد. حال چنانچه ورثه در مورد نحوه تقسیم اموال و ملک به توافق نرسند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک ورثه ای می‌کنند. فروش ملک ورثه ای دارای پیچیدگی‌های بسیاری است به همین خاطر بهتر است در این فرآیند طولانی از یک وکیل ملکی مجرب کمک بگیرید.

اگر شما نیز درگیر مسائل انحصار وراثت شده‌اید و قصد دارید تا درخواست فروش ملک ورثه ای داشته باشید این مطلب را تا انتها دنبال کنید تا شما را با قوانین، مراحل و بهترین وکیل دستور فروش ملک ورثه ای آشنا کنیم.

قانون فروش ملک ورثه ای

خرید و فروش املاک ورثه ای از نظر قانونی بلا مانع است اما دارای پیچیدگی‌هایی نیز هست که باعث می‌شود در مورد خرید و فروش آن نیاز به دقت بیشتری وجود داشته باشد. ملک ورثه ای در واقع ملکی مشاع بوده و به همه وراث تعلق دارد، به همین خاطر هنگام خرید و فروش این نوع از املاک ابتدا باید دقت شود که سند رسمی به نام چه کسی است، اگر به نام خود شخص متوفی باشد ملک ورثه ای محسوب می‌شود.

در گام بعدی برای فروش شما باید دارای گواهی انحصار وراثت باشید و رضایت سایر وراث را نیز جلب کنید؛ اگر قادر به جلب رضایت سایر وراث نباشید آن گاه باید در دادگاه درخواست دستور فروش ملک ورثه ای کنید.

نحوه فروش ملک ورثه ای

به طور کلی برای خرید و فروش ملک ورثه ای قوانینی وجود دارد که باید مورد توجه قرار بگیرد، در ادامه به طور خلاصه به این قوانین اشاره خواهیم کرد:

احراز مالکیت از طریق گواهی انحصار وراثت

برای فروش ملک ورثه ای که سند آن به نام متوفی است شما به عنوان خریدار ابتدا باید اقدام به دریافت گواهی انحصار وراثت کنید. این گواهی که در آن نام ورثه و مقدار سهم هر کدام از آنان ذکر شده است توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود.

داشتن این گواهی برای دستور فروش ملک ورثه ای لازم است و مهمترین مدرکی است که مالکیت وراث را اثبات می‌کند در واقع تنها با داشتن این گواهی است که شما نمی‌توانید نسبت به فروش ملک ورثه ای اقدامی انجام دهید البته این گواهی نشان می‌دهند که آیا به جز شما ورثه دیگری نیز وجود دارد یا نه؟ و در صورت وجود وراث دیگر لازم است تا رضایت آنان را برای فروش جلب نمایید.

فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

از مهمترین نکاتی که در هنگام فروش ملک ورثه ای مورد توجه قرار می‌گیرد موافقت تمام وراث است چرا که در صورت عدم موافقت حتی یکی از وراث روند فروش ملک دچار مشکل خواهد شد.

در این صورت که حتی یکی از وراث مخالف فرآیند فروش ملک باشند سایر وراث باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک ورثه ای داشته باشند البته این روند بسیار پیچیده بوده و نکات قانونی بسیار زیادی دارد به همین علت حتما لازم است تا به کمک یک وکیل مجرب این کار انجام شود؛

اما گفتیم که فروش ملک شرایط و مراحلی دارد مثل موافقت سایر وراث، بررسی وصیت نامه متوفی در صورت وجود، گرفتن گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف، ارائه مفاصاحساب مالیاتی متوفی و غیره. اما نکته‌ای که در این جا ممکن است پیش بیاید و شرایط را پیچیده‌تر کند وجود وارث صغیر یا زیر 15 سال است، از آنجایی که وارث صغیر خود توانایی انجام معامله را ندارد پس تمامی امور مالی او به ولی یا قیم قانونی‌اش محول خواهد شد.

در نهایت قیم قانونی صغیر با موافقت دادستان می‌تواند سهم الارث صغیر را به فروش برساند و وجه معامله را دریافت نماید.

مراحل فروش ملک ورثه ای

فروش ملک ورثه ای چه با موافقت خود وراث باشد چه از طریق دادگاه و با صدور دستور فروش ملک ورثه ای صورت گیرد مراحلی دارد که پیش از این چند مورد از آنها را ذکر کردیم در ادامه نیز چند مورد دیگر را توضیح خواهیم داد:

مفاصاحساب

پیش از دستور فروش ملک ورثه ای مفاصاحساب مالیاتی متوفی بررسی می‌شود که توسط آن بدهی‌های مالیاتی متوفی معلوم شده و از ارث کم خواهد شد. وراث 6 ماه فرصت دارند تا این مفاصاحساب مالیاتی را ارائه دهند.

وصیت نامه

نکته دیگری که هنگام صدور دستور فروش ملک ورثه ای مورد توجه قرار می‌گیرد وصیت نامه شخص متوفی است. اگر وصیت نامه‌ای وجود داشته باشد سهم موصی له باید بعد از فروش کنار گذاشته شود.

نکته مهم دیگر این است که صدور دستور فروش ملک ورثه ای با توجه به قانون نیاز به تشکیل دادگاه ندارد چرا که دعوای ترافعی نیست اما در عمل قضات دادگاه تشکیل می‌دهند.

فروش مال مشاع ورثه

در مواردی ممکن است یکی از وراث قصد داشته باشد به نمایندگی از سایر وراث دست به معامله بزند و یا یکی از وراث خارج از کشور بوده و به شخصی در داخل وکالت فروش داده باشد؛ در این حالت حتی برای صدور دستور فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه نیز موارد زیر مورد توجه قرار می‌گیرند:

وکالت فروش ملک ورثه ای

خریداران املاک ورثه ‌ای نیز باید در بررسی این وکالت نامه ها دقت لازم را به خرج دهند؛ برای انجام معاملات در مورد املاک ورثه ای وکیل بایستی دو اجازه را از ‌سوی ورثه دریافت کرده باشد اولی اجازه‌ی فروش ملک ورثه ای و دوم اجازه دریافت پول حاصل از فروش ملک.

مهم است که بدانید این دو اجازه با یکدیگر متفاوت هستند و هر کسی که اجازه فروش ملک را دارد لزوما به این معنا نیست که ورثه اجازه دریافت پول را نیز به او داده‌اند. پس پیش از انجام هر گونه معامله در مورد املاک ورثه‌ای این وکالت نامه را به خوبی بررسی کنید تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید.

افراز ملک ورثه ای

معنای لغوی افراز جدا کردن دو چیز از همدیگر است و در موارد حقوقی و قضایی این اصطلاح به منظور جدا کردن سهم مشاع شرکاء است. برای افراز یا تقسیم مال ورثه دو راه وجود دارد.

راه اول – تقاضای تقسیم مال مشاع

تقاضای تقسیم مال مشاع با درخواست دادگاه عمومی است که قابل انجام است. در واقع در این راه تقسیم اموال دادگاه به این نتیجه رسیده که ملک غیر قابل تقسیم و افراز است. اما این عدم افراز چطور برای دادگاه محرز می‌شود؟ با استعلام از شهرداری یا اداره ثبت می‌توان متوجه این موضوع شد که آیا ملک قابل افراز است یا خیر.

البته خود دادگاه و قاضی هم قابلیت تشخیص این امر را دارند که برای مثال یک ملک یا خانه قابل افراز نیست و نمی‌توان آن را بین چند نفر تقسیم نمود پس سهم ورثه با فروش ملک ملک و سپس پرداخت وجه نقدی حاصل از فروش به آنها انجام می شود.

راه دوم – درخواست دستور فروش مال مشاع ورثه

این درخواست با استناد به قانون افراز املاک مشاع انجام می‌شود. ورثه در این روش ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرده و برای دادگاه حکمی مبنی بر عدم افراز می‌گیرد. سپس با این حکم به دادگاه عمومی که در محل وقوع ملک وجود دارد رفته و درخواست دستور فروش ملک ورثه ای می‌کنند. بعدها اگر ورثه درخواست ابطال مزایده ملک ورثه ای را داشته باشند نیز باید به همین دادگاه مراجعه کنند.

دادخواست فروش ملک ورثه ای

دادخواست دستور فروش ملک ورثه ای دارای نکات مهمی است که در ادامه به ذکر آنها می‌پردازیم.

باید بدانید که نتیجه هر دو روش بیان شده یکسان است و در واقع دلیل انتخاب هر روش این است که مال می‌تواند منقول یا غیر منقول باشدو خود اموال غیر منقول هم به دو دسته قابل تقسیم و غیر قابل تقسیم تبدیل می‌شوند.

درخواست دستور فروش در صورتیکه ملک جایی به ثبت نرسیده باشد به جای اداره‌ی ثبت در دادگاه صورت می‌گیرد.

وکیل دستور فروش ملک ورثه ای

در پایان لازم به ذکر است این روند فرآیندی پیچیده بوده و پیچ و خم‌های قانونی متعدی دارد. ما در گروه وکلای دیوان سالار با سالها تجربه می‌توانیم این فرآیند را برای شما در کوتاه‌ترین زمان ممکن توسط وکیل دستور فروش ملک ورثه ای به انجام برسانیم.