دستور فروش ملک ورثه ای موضوعی حساس و مهم است به طوریکه اگر برای مثال دادخواست فروش ملک ورثه ای به شکل درست داده نشود، میتواند جبران آن بسیار سخت و زمان بر شود. ما در این مطلب این موضوع را به طور کامل و طبق قانون جدید شرح داده ایم.
پس تا انتهای این مطلب را به دقت مطالعه کنید.
ملک ورثه ای به ملکی گفته میشود که صاحب آن فوت شده و اکنون تحت مالکیت مشاع ورثه وی باشد. حال چنانچه ورثه در مورد نحوه تقسیم اموال و ملک به توافق نرسند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک ورثه ای می‌کنند. فروش ملک ورثه ای دارای پیچیدگی‌های بسیاری است به همین خاطر بهتر است در این فرآیند طولانی از یک وکیل ملکی مجرب کمک بگیرید.
اگر شما نیز درگیر مسائل انحصار وراثت شده‌اید و قصد دارید تا درخواست فروش ملک ورثه ای داشته باشید این مطلب را تا انتها دنبال کنید تا شما را با قوانین، مراحل و بهترین وکیل دستور فروش ملک ورثه ای آشنا کنیم.
فهرست مطالب
قانون فروش ملک ورثه ای
خرید و فروش املاک ورثه ای از نظر قانونی بلا مانع است اما دارای پیچیدگی‌هایی نیز هست که باعث میشود در مورد خرید و فروش آن نیاز به دقت بیشتری وجود داشته باشد. ملک ورثه ای در واقع ملکی مشاع بوده و به همه وراث تعلق دارد، به همین خاطر هنگام خرید و فروش این نوع از املاک ابتدا باید دقت شود که سند رسمی به نام چه کسی است، اگر به نام خود شخص متوفی باشد ملک ورثه ای محسوب میشود.
در گام بعدی برای فروش شما باید دارای گواهی انحصار وراثت باشید و رضایت سایر وراث را نیز جلب کنید؛ اگر قادر به جلب رضایت سایر وراث نباشید آن گاه باید در دادگاه درخواست دستور فروش ملک ورثه ای کنید.
نحوه فروش ملک ورثه ای
به طور کلی برای خرید و فروش ملک ورثه ای قوانینی وجود دارد که باید مورد توجه قرار بگیرد، در ادامه به طور خلاصه به این قوانین اشاره خواهیم کرد:
احراز مالکیت از طریق گواهی انحصار وراثت
برای فروش ملک ورثه ای که سند آن به نام متوفی است شما به عنوان خریدار ابتدا باید اقدام به دریافت گواهی انحصار وراثت کنید. این گواهی که در آن نام ورثه و مقدار سهم هر کدام از آنان ذکر شده است توسط شورای حل اختلاف صادر میشود.
داشتن این گواهی برای دستور فروش ملک ورثه ای لازم است و مهمترین مدرکی است که مالکیت وراث را اثبات می‌کند در واقع تنها با داشتن این گواهی است که شما نمی‌توانید نسبت به فروش ملک ورثه ای اقدامی انجام دهید البته این گواهی نشان می‌دهند که آیا به جز شما ورثه دیگری نیز وجود دارد یا نه؟ و در صورت وجود وراث دیگر لازم است تا رضایت آنان را برای فروش جلب نمایید.
فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه
از مهمترین نکاتی که در هنگام فروش ملک ورثه ای مورد توجه قرار می‌گیرد موافقت تمام وراث است چرا که در صورت عدم موافقت حتی یکی از وراث روند فروش ملک دچار مشکل خواهد شد.
در این صورت که حتی یکی از وراث مخالف فرآیند فروش ملک باشند سایر وراث باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک ورثه ای داشته باشند البته این روند بسیار پیچیده بوده و نکات قانونی بسیار زیادی دارد به همین علت حتما لازم است تا به کمک یک وکیل مجرب این کار انجام شود؛
اما گفتیم که فروش ملک شرایط و مراحلی دارد مثل موافقت سایر وراث، بررسی وصیت نامه متوفی در صورت وجود، گرفتن گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف، ارائه مفاصاحساب مالیاتی متوفی و غیره. اما نکته‌ای که در این جا ممکن است پیش بیاید و شرایط را پیچیده‌تر کند وجود وارث صغیر یا زیر 15 سال است، از آنجایی که وارث صغیر خود توانایی انجام معامله را ندارد پس تمامی امور مالی او به ولی یا قیم قانونی‌اش محول خواهد شد.
در نهایت قیم قانونی صغیر با موافقت دادستان میتواند سهم الارث صغیر را به فروش برساند و وجه معامله را دریافت نماید.
مراحل فروش ملک ورثه ای
فروش ملک ورثه ای چه با موافقت خود وراث باشد چه از طریق دادگاه و با صدور دستور فروش ملک ورثه ای صورت گیرد مراحلی دارد که پیش از این چند مورد از آنها را ذکر کردیم در ادامه نیز چند مورد دیگر را توضیح خواهیم داد:
مفاصاحساب
پیش از دستور فروش ملک ورثه ای مفاصاحساب مالیاتی متوفی بررسی میشود که توسط آن بدهی‌های مالیاتی متوفی معلوم شده و از ارث کم خواهد شد. وراث 6 ماه فرصت دارند تا این مفاصاحساب مالیاتی را ارائه دهند.
با توجه به آن که موارد فوق مربوط به وکیل ملکی می شود، پیشنهاد میکنیم لیست وکیل ملکی گروه وکلای دیوانسالار را مشاهده بفرمایید تا علاوه بر مشخصات و شماره تماس آنها، رزومه و سابقه وکالت ایشان را نیز ببینید. کارگروه وکلای ملکی گروه وکلای دیوانسالار با سابقه درخشان و پرونده های بسیار، در کسب نتایج پرونده های خانواده عملکرد فوق العاده ای در مقایسه با سایر وکلای این حوزه داشته است.
وصیت نامه
نکته دیگری که هنگام صدور دستور فروش ملک ورثه ای مورد توجه قرار می‌گیرد وصیت نامه شخص متوفی است. اگر وصیت نامه‌ای وجود داشته باشد سهم موصی له باید بعد از فروش کنار گذاشته شود.
نکته مهم دیگر این است که صدور دستور فروش ملک ورثه ای با توجه به قانون نیاز به تشکیل دادگاه ندارد چرا که دعوای ترافعی نیست اما در عمل قضات دادگاه تشکیل می‌دهند.
فروش مال مشاع ورثه
در مواردی ممکن است یکی از وراث قصد داشته باشد به نمایندگی از سایر وراث دست به معامله بزند و یا یکی از وراث خارج از کشور بوده و به شخصی در داخل وکالت فروش داده باشد؛ در این حالت حتی برای صدور دستور فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه نیز موارد زیر مورد توجه قرار می‌گیرند:
وکالت فروش ملک ورثه ای
خریداران املاک ورثه ای نیز باید در بررسی این وکالت نامه ها دقت لازم را به خرج دهند؛ برای انجام معاملات در مورد املاک ورثه ای وکیل بایستی دو اجازه را از سوی ورثه دریافت کرده باشد اولی اجازه‌ی فروش ملک ورثه ای و دوم اجازه دریافت پول حاصل از فروش ملک.
مهم است که بدانید این دو اجازه با یکدیگر متفاوت هستند و هر کسی که اجازه فروش ملک را دارد لزوما به این معنا نیست که ورثه اجازه دریافت پول را نیز به او داده‌اند. پس پیش از انجام هر گونه معامله در مورد املاک ورثه‌ای این وکالت نامه را به خوبی بررسی کنید تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید.
افراز ملک ورثه ای
معنای لغوی افراز جدا کردن دو چیز از همدیگر است و در موارد حقوقی و قضایی این اصطلاح به منظور جدا کردن سهم مشاع شرکاء است. برای افراز یا تقسیم مال ورثه دو راه وجود دارد.
راه اول – تقاضای تقسیم مال مشاع
تقاضای تقسیم مال مشاع با درخواست دادگاه عمومی است که قابل انجام است. در واقع در این راه تقسیم اموال دادگاه به این نتیجه رسیده که ملک غیر قابل تقسیم و افراز است. اما این عدم افراز چطور برای دادگاه محرز میشود؟ با استعلام از شهرداری یا اداره ثبت می‌توان متوجه این موضوع شد که آیا ملک قابل افراز است یا خیر.
البته خود دادگاه و قاضی هم قابلیت تشخیص این امر را دارند که برای مثال یک ملک یا خانه قابل افراز نیست و نمی‌توان آن را بین چند نفر تقسیم نمود پس سهم ورثه با فروش ملک ملک و سپس پرداخت وجه نقدی حاصل از فروش به آنها انجام می شود.
راه دوم – درخواست دستور فروش مال مشاع ورثه
این درخواست با استناد به قانون افراز املاک مشاع انجام میشود. ورثه در این روش ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرده و برای دادگاه حکمی مبنی بر عدم افراز می‌گیرد. سپس با این حکم به دادگاه عمومی که در محل وقوع ملک وجود دارد رفته و درخواست دستور فروش ملک ورثه ای می‌کنند. بعدها اگر ورثه درخواست ابطال مزایده ملک ورثه ای را داشته باشند نیز باید به همین دادگاه مراجعه کنند.
دادخواست فروش ملک ورثه ای
دادخواست دستور فروش ملک ورثه ای دارای نکات مهمی است که در ادامه به ذکر آنها می‌پردازیم.
باید بدانید که نتیجه هر دو روش بیان شده یکسان است و در واقع دلیل انتخاب هر روش این است که مال میتواند منقول یا غیر منقول باشدو خود اموال غیر منقول هم به دو دسته قابل تقسیم و غیر قابل تقسیم تبدیل می‌شوند.
درخواست دستور فروش در صورتیکه ملک جایی به ثبت نرسیده باشد به جای اداره‌ی ثبت در دادگاه صورت می‌گیرد.
وکیل دستور فروش ملک ورثه ای
در پایان لازم به ذکر است این روند فرآیندی پیچیده بوده و پیچ و خم‌های قانونی متعدی دارد. ما در گروه وکلای دیوان سالار با سالها تجربه می‌توانیم این فرآیند را برای شما در کوتاه‌ترین زمان ممکن توسط وکیل دستور فروش ملک ورثه ای به انجام برسانیم.
نمونه پرونده های شاخص دیوان سالار
⭐️ بیش از ۷۰ پرونده دستور فروش ملکی
⭐️ پرونده زمین خواری در استان البرز به ارزش ۳۵۰ میلیارد تومان
⭐️ پرونده دستور فروش ملکی به ارزش ۳۸ میلیارد تومان
⭐️ پرونده ملکی ۴۰ هکتاری در شهریار
⭐️ پرونده اختلاف در تهاتر ملکی به ارزش ۲۴ میلیارد تومان
مشاهده سایر پرونده ها
⭐️ پرونده زمین‌خواری ملکی در دماوند به ارزش ۳۰۰ میلیارد تومان که منجر به محکومیت زمین‌خواران و بازپس‌گیری املاک شد.
⭐️ پرونده ملکی که طرف مقابل موکل ستاد اجرایی فرمان امام بود. این پرونده به نفع موکل به اتمام رسید.
⭐️ پرونده شکایت مشارکت در ساخت در تهران
⭐️ بیش از ۲۰ پرونده الزام به تنظیم سند رسمی
⭐️ بیش از ۵۰ مورد پرونده دستور تخلیه و حکم تخلیه
⭐️ بیش از ۱۰ پرونده اراضی ملی
⭐️ بیش از ۳۰۰ طلاق توافقی، مهریه و طلاق و …
⭐️ پرونده سرقت گوشی با ۶۸ شاکی خصوصی که برای موکل منع تعقیب صادر شد و تبرئه شد.
⭐️ پرونده کلاهبرداری ارز دیجیتال به میزان ۲۳ هزار دلار و کلاهبرداری ملکی ویلا در شمال تهران به ارزش ۱۷ میلیارد تومان که ملک به طور کامل به نفع موکل بازپس‌داده‌شد.
⭐️ پرونده رابطه نامشروع با زن شوهردار توسط مربی ورزش
⭐️ پرونده آتش زدن دختر جوان توسط نامزد او که ویدیوی آن در شبکه های اجتماعی جنجالی شد.
⭐️ پرونده جعل و کلاهبرداری در شمال تهران به ارزش ۱۶ هزار یورو
⭐️ پرونده جعل و کلاهبرداری به ارزش ۳.۵ میلیارد تومان با ۱۷ شاکی که منجر به منع تعقیب کامل موکل شد.
⭐️ پرونده کلاهبرداری و جعل ۱۰ میلیارد تومانی که منجر به محکومیت کلاهبرداران و دریافت خسارت از آن ها برای موکلین شاکی این پرونده شد.
⭐️ پرونده جعل و کلاهبرداری به ارزش ۳.۵ میلیارد تومان با ۱۷ شاکی که منجر به منع تعقیب کامل موکل توسط وکیل کیفری شمال تهران شد.
⭐️ پرونده رسانه ای تجاوز های سریالی با اتهام به ۹ فقره آدم ربایی و تجاوز متهم به افساد فی الارض دستگیر شده بود.
⭐️ پرونده خانم ماساژور با اتهام دایر کردن خانه فساد و فحشا
⭐️ پرونده با اتهام فراهم کردن موجبات فساد و فحشا از طریق حضور در خانه فساد و دریافت خدمات جنسی
⭐️ پرونده یک آقا با اتهام حضور در مرکز فساد و فحشا
⭐️ پرونده رابطه نامشروع و اتهام زنای محصنه در سعادت آباد تهران که منجر به رفع اتهام و تبرئه موکل گردید.
⭐️ پرونده رابطه نامشروع و خیانت همسر، که در این پرونده خانم که همسر موکل ما بود با مردی دیگر رابطه برقرار کرده بود. این پرونده با موفقیت موکل ما که شاکی بود به پایان رسید.
⭐️ پرونده رابطه نامشروع با زن شوهردار بلاگر معروف اینستاگرامی که در نهایت شوهر خانم به قتل رسید
⭐️ پرونده سرقت از یک نهاد دولتی که موکل به رد مال ۱۶ میلیارد تومانی محکوم شده بود اما با تلاش های وکیل وی تبرئه شد.
⭐️ پرونده دستگیری باند تولید مواد مخدر که از آشپرخانه ساخت مواد مخدر ۴۰۰ کیلوگرم شیشه کشف شد.
⭐️ پرونده سرقت از منزل که سارقین پس از ورود به منزل و جمع آوری مقداری طلا، متاسفانه به موکل خانم تجاوز کردند. این پرونده نیز با موفقیت موکل به پایان رسید.
⭐️ پرونده فساد مالی در شرکت نفت به میزان ۱۶ میلیارد تومان
⭐️ پرونده تحصیل مال از طریق نامشروع به ارزش ۱ میلیون دلار کانادا
⭐️ پرونده رابطه نامشروع و خیانت همسر، که در این پرونده خانم که همسر موکل ما بود با مردی دیگر رابطه برقرار کرده بود. این پرونده با موفقیت موکل ما که شاکی بود به پایان رسید.
⭐️ پرونده سرقت مسلحانه از یک طلا فروشی با رد مال ۵ میلیارد تومانی که در انتها وکیل توانست موکل را از کلیه اتهامات تبرئه نماید.
⭐️ پرونده قتل شوهر با سم توسط همسر
⭐️ پرونده قتل دختر جوان که متهم پس از رابطه جنسی با دختر خانم وی را به قتل رساند و جنازه وی را در اطراف تهران مدفون نمود.
⭐️ پرونده سرقت مسلحانه در کرج که موکل ما شاکی بود و وکیل توانست خسارت را از سارقین برای موکل بگیرد.
⭐️ پرونده سرقت مسلحانه منزل در شهرری توسط سارقین سابقه دار
⭐️ پرونده آدم ربایی مسلحانه و تجاوز به یک خانم که خانم موکل ما بودند و در نهایت پرونده با موفقیت به نفع موکل به سرانجام رسید.
⭐️ پرونده قتل که موکل با اتهام قتل با چاقو و سوزاندن جنازه روبرو بود.
⭐️ پرونده سرقت از منزل با رد مال ۳ میلیارد تومانی که منجر به محکومیت متهم و دریافت خسارت برای شاکی از سوی وکیل سرقت شد.
⭐️ پرونده جعل سند و فروش مال غیر که منجر به محکومیت متهم و دریافت خسارت برای موکل شد.
⭐️ پرونده تولید، توزیع و حمل ۱۵۰ لیتر مشروبات الکلی در دادگاه انقلاب که منجر به موفقیت در پرونده شده و حداقل مجازات ممکن (شلاق تعزیری که نهایتا به جزای نقدی تبدیل شد) برای متهم صادر شد.
⭐️ پرونده قطع دست پسر جوان با شمشیر توسط اراذل و اوباش در یکی از پارک های تهران
⭐️ طلاق از طرف زوجه برای بازیگر مطرح سینمای کشور
⭐️ پرونده 1500 سکه طلا مهریه برای زوجه
⭐️ بیش از ۵۰ پرونده اجرت المثل برای زوجه
⭐️ بیش از ۵۰ پرونده ترک انفاق
⭐️ پرونده طلاق یک طرفه از طرف زوجه در تهران که آقا با معلم مدرسه فرزندشان رابطه نامشروع برقرار کرده بود
⭐️ پرونده طلاق یک طرفه از طرف مرد که همسر وی با ۴ مرد دیگر از جمله وکیل طلاق خود رابطه برقرار کرده بود.
⭐️ پرونده شکایت از کلاهبردار معروف اینستاگرامی (آقای ع-ح) به میزان بیش از ۳۰۰ میلیون دلار : این پرونده در حال حاضر در جریان است.
⭐️ پرونده سرقت ارز دیجیتال به میزان ۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان
⭐️ پرونده کلاهبرداری ارز دیجیتال به میزان ۲۳ هزار دلار و کلاهبرداری ملکی ویلا به ارزش ۱۷ میلیارد تومان که ملک به طور کامل به نفع موکل بازپس‌داده‌شد.
⭐️ بیش از ۵ مورد پرونده شکایت از صرافی ارز دیجیتال (به علت منع قانونی در حال حاضر و تا انتهای صدور حکم محکومیت، امکان ذکر نام صرافی ها وجود ندارد.)
⭐️ ۷ پرونده شکایت از صرافی ارز دیجیتال ایرانی (به علت منع قانونی در حال حاضر و تا انتهای صدور حکم محکومیت، امکان ذکر نام صرافی ها وجود ندارد.)
⭐️ بیش از ۱۰ مورد شکایت از شرکت های پانزی
⭐️ پرونده کلاهبرداری ارز دیجیتال و هک ولت توسط کانال تلگرامی معروف
و بیش از 800 پرونده دیگر
لیست وکیل دستور فروش ملک ورثه ای
